Βίντεο: Κατάσταση Ταμειακών Ροών (Cash Flow Statements)(Απόσπασμα) 2024
Η διαδικασία εκτίμησης των καθαρών ταμειακών ροών από την επένδυση απαιτεί λίγο περισσότερη εργασία από την εκτίμηση του ποσού που πρέπει να επενδύσετε. Παρόλο που δουλεύετε με το QuickBooks 2012, θα χρειαστείτε τη βοήθεια του Excel ή άλλου οικονομικού φύλλου εργασίας.
Καθίστε και σκεφτείτε προσεκτικά τα πρόσθετα έσοδα και τις πρόσθετες δαπάνες που παράγει η επένδυση. Προφανώς, ελπίζετε ότι το καθαρό αποτέλεσμα της επένδυσης θα σας εξοικονομήσει μετρητά. Ωστόσο, ορισμένα ποσά της επένδυσης θα σας κοστίσει. Από την άλλη πλευρά, λαμβάνετε επίσης αποταμίευση που επιστρέφει η επένδυση.
Θέλετε να δημιουργήσετε ένα μικρό πρόγραμμα - αυτό μπορεί να γραφτεί στο πίσω μέρος μιας πετσέτας κοκτέιλ ή να δακτυλογραφηθεί σε ένα λογιστικό φύλλο όπως το Excel - και να το χρησιμοποιήσετε για προσεκτική εκτίμηση και υπολογισμό των ταμειακών ροών.
Ας υποθέσουμε ότι, στην περίπτωση του κτιρίου γραφείων, τα ακόλουθα δύο στοιχεία καθορίζουν τις καθαρές ταμειακές ροές.
-
Η νέα υποθήκη απαιτεί ετήσια πληρωμή τόκων ύψους 21.000 δολαρίων. Για να διατηρήσετε τα πράγματα απλά (μην ανησυχείτε για την κύρια απόσβεση μόλις τώρα), ας υποθέσουμε ότι πρόκειται για μια υποθήκη μόνο για τόκους. Ακόμη υποθέστε ότι πρέπει να πληρώσετε ολόκληρο το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων σε 20 χρόνια ως μέρος μιας πληρωμής με μπαλόνια. Στο μεταξύ, ωστόσο, θα πληρώσετε 21.000 δολάρια στο τέλος κάθε έτους.
-
Επειδή διαθέτετε το δικό σας κτίριο, εξοικονομείτε $ 20.000 στο ενοίκιο του πρώτου έτους. Ωστόσο, το ποσό αυτό αυξάνεται κάθε χρόνο. Αν το ενοίκιο που πληρώνετε έχει αυξηθεί κάθε χρόνο κατά 3% λόγω του πληθωρισμού, ίσως θελήσετε να υποθέσετε ότι η εξοικονόμηση ενοικίου σας, για να υπάρχει ακριβής πρόβλεψη, πρέπει να διογκωθεί κατά 3% κάθε χρόνο.
Για παράδειγμα, ίσως θελήσετε να υποθέσετε ότι κατά το δεύτερο έτος, η εξοικονόμηση ενοικίου σας ισούται με 103% των $ 20, 000. Τον τρίτο χρόνο, η εξοικονόμηση μισθών ισούται με 103% των $ 20, 600 (που είναι το δεύτερο έτος ενοικίου οικονομίες).
Μήπως αυτή η επιχείρηση εξοικονόμησης μίσθωσης έχει νόημα; Με την επένδυση σε κεφαλαιουχικές δαπάνες, οι επενδύσεις κεφαλαίου συχνά εξοικονομούν χρήματα με κάποιο τρόπο. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να εκτιμήσετε αυτές τις αποταμιεύσεις κατά τη διάρκεια των ετών που θα χρησιμοποιήσετε την επένδυση κεφαλαίου.
Στην περίπτωση αυτή, η εξοικονόμηση ενοικίου πρέπει να είναι ίση με την τρέχουσα εξοικονόμηση ενοικίου συν τον πληθωρισμό για κάθε έτος. Ένας άλλος τρόπος να εξετάσουμε το ποσό της εξοικονόμησης ενοικίου είναι να πούμε ότι η εξοικονόμηση ενοικίου ισούται με το μίσθωμα που δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε εάν είστε κύριος του κτιρίου.
Ο παρακάτω πίνακας συνοψίζει τις ταμειακές ροές που επωφελούνται επενδύοντας σε αυτό το κτίριο. Ο πίνακας περιέχει μια στήλη για κάθε αριθμό έτους (το πρόγραμμα παρουσιάζει 20 έτη εξοικονόμησης ενοικίου και πληρωμές υποθηκών).
Το πρόγραμμα περιλαμβάνει επίσης τρεις στήλες, οι οποίες αναφέρουν την εξοικονόμηση ενοικίου, την ετήσια πληρωμή τόκων στεγαστικού δανείου και το καθαρό ποσό ταμειακών ροών. Το καθαρό ποσό των ταμειακών ροών ισούται με την εξοικονόμηση μισθωμάτων μείον την πληρωμή τόκων υποθήκης.
Παρατηρήστε ότι τα δύο πρώτα χρόνια, η πληρωμή τόκων από ενυπόθηκα δάνεια υπερβαίνει την εξοικονόμηση ενοικίου. Ωστόσο, το έτος 3 και πέρα, η εξοικονόμηση ενοικίου υπερβαίνει την πληρωμή υποθηκών.
| Έτος | Χρηματοδοτικές Μισθώσεις | Πληρωμή Υποθηκών | Καθαρές Ταμειακές Ροές |
|---|---|---|---|
| 1 | 20.000 < 000 | 2 | 20, 600 |
| 21, 000 | -400 | 3 | 21, 218 |
| 21.000 | 218 | 4 | 21, 855 |
| 21, 000 | 855 | 5 | 22, 511 |
| 21, 000 | 1, 511 | 6 | 23, 186 |
| 2, 186 | 7 | 23, 882 | |
| 21, 000 | 2, 882 | 8 | 24, 598 |
| 9 | 25, 336 | 21, 000 | |
| 4, 336 | 10 | 26, 096 | 21.000 |
| 5, 096 | 11 > 26, 879 | 21, 000 | 5, 879 |
| 12 | 27,685 | 21,000 | 6, 685 |
| 13 | > 21, 000 | 7, 516 | 14 |
| 29, 371 | 21, 000 | 8, 371 | 15 |
| 30, 252 | > 9, 252 | 16 | 31, 160 |
| 21, 000 | 10, 160 | 17 | 32, 095 |
| > 18 | 33, 058 | 21, 000 | 12, 058 |
| 19 | 34, 050 | 21.000 | 13, 050 |
| 20 | , 072 | 21, 000 | 14, 072 |
| Όταν εξετάζετε τις ταμειακές ροές που προέρχονται από μια κεφαλαιακή επένδυση nt, πρέπει να κάνετε κάποια παραδοχή για το τι συμβαίνει στο τέλος της ζωής της επένδυσης. Στην περίπτωση της επένδυσης σε κτίρια, για παράδειγμα, ίσως πρέπει να δείξετε ότι η υποθήκη είναι αποπληρωμένη. Μπορεί επίσης να θέλετε να δείξετε την πώληση του κτιρίου σε κάποιο σημείο. | Για να σας δείξουμε πώς λειτουργεί αυτό, ας υποθέσουμε ότι στο τέλος του έτους 20, πληρώνετε την υποθήκη (η οποία θα είναι ακόμα $ 300.000 επειδή εσείς έχετε πληρώσει μόνο τόκο) και υποθέστε ότι πωλείτε το κτίριο για $ 630, 000 - το ποσό αυτό είναι μια εκτίμηση. | Για να βγείτε από αυτήν την εκτίμηση, πάρτε την αρχική τιμή αγοράς των 350.000 δολαρίων και, στη συνέχεια, αυξήστε ετησίως το ποσό αυτό κατά 3% σε διάστημα 20 ετών. Με αυτόν τον τρόπο παράγεται μια εκτιμώμενη τιμή πώλησης στη χρονιά 20 $ 630, 000. Θα πληρώσετε επίσης έξοδα πώλησης συνολικού ύψους $ 30.000. | Αυτός ο επόμενος πίνακας δείχνει πώς αυτοί οι αριθμοί παράγουν μια τελική ταμειακή ροή εκκαθάρισης. Η ακαθάριστη τιμή πώλησης ισούται με $ 630, 000. Στη συνέχεια, θα πρέπει να πληρώσετε τα $ 300, 000 υποθήκη. Στη συνέχεια, έχετε επίσης $ 30, 000 των εξόδων πώλησης. |
| Αν αφαιρέσετε την υποθήκη και το κόστος πώλησης από την ακαθάριστη τιμή πώλησης, η τελική ταμειακή ροή, τότε, ισούται με $ 300, 000. Αυτό έχει νόημα, έτσι; Η ακαθάριστη τιμή πώλησης των $ 630.000 μείον $ 300.000 για την πληρωμή υποθηκών μείον $ 30.000 για έξοδα πώλησης ισούται με $ 300.000. | Εκτίμηση της Ταμειακής Ροής Εκκαθάρισης | Μεικτή τιμή πώλησης | $ 630.000 > Μείον: Υποθήκη |
300, 000
Μείον: Έξοδα πώλησης
30, 000
Τελική ταμειακή ροή από πώληση
$ 300.000
| Συνδυασμός όλων των ταμειακών ροών | Έτος |
| Καθαρές ταμειακές ροές | Ταμειακή ροή εκκαθάρισης |
| Η πραγματική διαπραγμάτευση | 1 |
| 000 | 2 |
-400
| -400 | 3 | 218 | 0 |
|---|---|---|---|
| 859 | 5 | 1, 511 | 0 |
| 1, 511 | 6 | 2,186 | 0 |
| 889 | 0 | 2, 882 | 8 |
| 3, 598 | 0 | 5, 879 | |
| 0 | 5, 879 | 12 | 6, 685 |
| 0 | 6,685 | 13 | 7,516 |
| 0 | 7,516 | 14 | 371 |
| 15 | 9,252 | 0 | 9,252 |
| 16 | 10, 160 | 0 | 095 |
| 0 | 11, 095 | 18 | 12,058 |
| 0 | 050 | 20 | 14, 072 |
| 300, 000 | 314, 072 |
